Asunnon tai kiinteistön kauppakirjassa on usein mukana teksti ”Ostaja ottaa kaupan kohteen vastaan sellaisena kuin se on.” Lain mukaan tällainen lause on kuitenkin riitatilanteessa pelkkää sanahelinää. ”Ostajan oikeutta valittaa kaupan jälkeen löytyneestä virheestä voidaan rajoittaa kauppakirjassa vain tarkoilla ehdoilla. Yleinen ja kaiken kattava ”sellaisena kuin se on”-lauseke ei riitä”, Herkulex.fi-lakimiespalvelun asiantuntija Anniina Mäkikyrö muistuttaa.
Kauppakirjan yksityiskohtaisia ehtoja siitä, mitkä asunto- ja kiinteistökaupan riskit kuuluvat myyjän sijaan ostajalle, kutsutaan vastuunrajoituslausekkeiksi. Niiden käyttäminen vaatii äärimmäistä huolellisuutta ja tarkkuutta, sillä vastuunrajoituslausekkeella ostaja luopuu lain tarjoamasta suojasta. Nämä kolme esimerkkiä kertovat, milloin lauseketta kannattaa käyttää ja mitä siinä tulisi ottaa huomioon.
Tutustu asuntoon ja kuuntele kuntotarkastusta
Ostaja voi vaatia myyjältä hinnanalennusta, vahingonkorvausta tai jopa koko kaupan purkua, jos asunnosta löytyy kaupan jälkeen yllättävä virhe. Tämä edellyttää, että . Kaikki tieto, joka löytyy kauppakirjasta ja sen liitteistä, kuten kuntotarkastusraportista, on lain mukaan kerrottu ostajalle. Jos virhe on ollut ostajan tiedossa ennen kauppoja, siitä ei voi enää valittaa. Selvyyden ja riitojen välttämisen vuoksi tästä on hyvä mainita kauppakirjassa vastuunrajoituslausekkeella.
Esimerkkitapaus (Helsingin hovioikeus 2017): Myyjillä ja ostajilla oli riitaa salaojista, joihin liittyvistä virheistä varoitettiin kuntoraportissa etukäteen. Ostajilla ei ollut valitusoikeutta, koska heidän olisi pitänyt lukea kuntoraportti ja ottaa varoitus vakavasti. Vastuunrajoituslausekkeen ansiosta myyjät vapautettiin vastuusta.
Ole riittävän yksityiskohtainen
Mitä yksityiskohtaisemmin vastuunrajoituslauseke on kirjoitettu, sen parempi. Tarkkaan määritetyllä lausekkeella myyjä ja ostaja voivat sopia vastuista laista poikkeavalla tavalla.
Esimerkkitapaus (Korkein oikeus 2012): Kaksi elinkeinonharjoittajaa teki kaupat kiinteistöstä, jossa ostaja oli ollut vuokralaisena jo kymmenen vuoden ajan. Vastuunrajoituslausekkeeseen oli kirjattu, että vastuu rakennuksesta kuului ostajalle. Ostaja kyseenalaisti vastuunrajoituslausekkeen, sillä hänen mukaansa myyjä oli antanut virheellistä ja harhaanjohtavaa tietoa kiinteistön kunnosta. Hän myös väitti, ettei lauseke ollut tarpeeksi yksityiskohtainen.
Korkeimman oikeuden mukaan vastuu rakennuksesta oli siirretty selkeästi kokonaan ostajalle. Ostajan olisi myös pitkäaikaisena vuokralaisena pitänyt ymmärtää vanhan rakennuksen mahdolliset laajat kunnostustarpeet. Lisäksi ostaja ei ollut tehnyt kuntotarkastusraportissa suositeltuja perusteellisia kuntotutkimuksia ennen kaupantekoa. Vastuunrajoituslauseke oli sitova, eikä ostajalla ollut valitusoikeutta kaupoista.
Salainen virhe on myyjän vastuulla
On hyvä muistaa, että lain mukaan myyjä vastaa asunnon tai kiinteistön salaisesta eli piilevästä virheestä, josta kumpikaan osapuoli ei ole voinut tietää kaupantekohetkellä. Salaista virhettä ei voida rajata pois myyjän vastuulta edes vastuunrajoituslausekkeella. Seuraavassa tapauksessa virhe olisi ollut ostajan vastuulla vain, jos siitä olisi mainittu kuntotarkastusraportissa.
Esimerkki (Korkein oikeus 2009): Kahden yksityishenkilön välisen kaupan jälkeen kiinteistöstä löytyi salainen virhe. Myyjän mielestä vastuu virheestä olisi kuulunut vastuunrajoituslausekkeen vuoksi ostajalle. Kuntotarkastusraportista ilmenneet virheet ja puutteet oli siirretty vastuunrajoituslausekkeella ostajan vastuulle. Salaista virhettä ei kuitenkaan ollut mainittu kuntotarkastusraportissa, joten oikeus oli ostajan puolella.
Asiantuntijan avulla vähemmän ristiriitoja
Oikeuden ratkaisu perustuu aina kaikkiin saatavilla oleviin faktoihin, mutta kauppakirja vastuunrajauslausekkeineen on riitojen ratkaisussa hyvin tärkeässä roolissa. Laatimalla sen yhteistyössä asunto- ja kiinteistölain asiantuntijan kanssa voit välttyä monelta väärinkäsitykseltä ja minimoit kiistat kaupanteon jälkeen. Herkulex.fi-yhteistyökumppanimme on tukenasi kaikissa asuntokauppoihin liittyvissä lakiasioissa.
Muista vastuuasioita pohtiessasi ainakin kaksi asiaa:
- Tutustu asuntoon tai kiinteistöön ja sen mahdollisiin riskeihin huolella. Älä rajaa lain tarjoamaa suojaa pois, jos et ole aivan varma asiastasi.
- Tarkista asiantuntijalta, että vastuunrajoituslauseke on tarpeeksi yksityiskohtainen ja räätälöity juuri tähän kauppaan sopivaksi.