Oletko miettinyt sijoitusasunnon ostamista Helsingistä? Kun mietit sen kannattavuutta, pohdit varmasti monia kysymyksiä, kuten mikä olisi siihen sopiva asunto, millä alueella asuntojen arvo nousee tai mikä on odotettavissa oleva vuokratuotto. Olemme hyödyntäneet sekä Etuovi.comin myytävien asuntojen dataa että Vuokraovi.comin vuokrattavien asuntojen dataa tehdäksemme laskelmia eri postinumeroalueiden keskimääräisistä vuokratuottoprosenteista.
Vuokralaskurin avulla arvio sopivasta vuokratasosta
Vuokraovi.comissa on koneoppimiseen perustuva vuokralaskuri, joka arvioi asunnon vuokratasoa verrattuna muihin vuokrattavana olleisiin vastaaviin asuntoihin. Lue lisää vuokralaskurista aiemmasta blogipostauksesta.
Arvioimme vuokralaskurin avulla Etuovi.comin myynnissä olleille kohteille mahdollisen vuokratason, ja koska ilmoituksessa on asunnon pyyntihinta ja hoitovastiketieto, pystyimme arvioimaan kunkin myynnissä olleen kohteen vuokratuottoprosentin.
Otimme huomioon vain kerrostaloyksiöt ja -kaksiot, ja rajasimme dataa hieman siltä kannalta, että otimme laskelmiin mukaan vain asuntosijoittajalle potentiaaliset kohteet. Tällöin pois tippuivat esimerkiksi asunnot, joiden vuokratuotto oli laskelmien mukaan negatiivinen tai pyyntihinta oli yli 400 000 euroa.
Tämän jälkeen potentiaalisista kohteista laskettiin postinumeroittainen keskimääräinen vuokratuottoprosentti, joka on havainnollistettu alla olevassa kartassa.
Tällä tavalla tehtynä keskimääräinen vuokratuottoprosentti on paljon tarkempi kuin siinä tapauksessa, että vertailisimme vain alueen keskihintaa alueen keskimääräisiin vuokriin.
Vuokratuotto eri alueilla Helsingissä
Alla olevasta kartasta näet eri alueiden keskimääräiset vuokratuottoprosentit. Jotkut alueet ovat harmaalla, sillä niiden keskimääräistä vuokratuottoprosenttia ei voinut laskea havaintojen määrän vähyyden takia.
Vuokratuotto kertoo vuokratason ja pyyntihinnan välisestä suhteesta
Kuten kartasta huomaa, Helsingin keskusta ei olekaan keskimääräisen vuokratuoton suhteen otollisin alue, vaan esimerkiksi Mellunmäki ja Jakomäki antavat keskimääräiseksi vuokratuotoksi jopa yli 5 prosenttia. Huomioi kuitenkin etenkin pidempiaikaisessa asuntosijoittamisessa, että vuokratuotto kertoo vain sen, miten asunnon hinta, vuokrataso ja hoitovastike suhtautuvat toisiinsa, eikä näissä laskelmissa ole mukana asunnon arvon nousua tai remontteihin varautumista.
On täysin mahdollista, että tuottoisampi sijoitusasunto voi silti löytyä Helsingin kantakaupungista, jossa taloyhtiöille on tehty jo suuremmat remontit ja asunnon arvo nousee nopeammin. Vuokratuottoprosentti jää kuitenkin laskelmissa alhaiseksi, koska asuntojen hinnat ovat kantakaupungissa keskimäärin hyvin kalliita. Helsingin laitamilla asuntojen hinnat ovat edullisemmat, ja siellä vuokrataso on kuitenkin edelleen melko korkea muuhun maahan verrattuna. Lue lisää Helsingin eri alueiden vuokratasoista.
Lisäksi tässä laskelmassa ei oteta huomioon ns. tyhjiä kuukausia, eli oletuksena on, että asunto on koko ajan vuokrattuna ilman taukoa. Voi olla, että joillain alueilla uuden vuokralaisen löytäminen on helpompaa kuin toisilla alueilla.
Vahdin avulla löydät helmen myytävien asuntojen joukosta
Näissä laskelmissa mukaan otettiin isot määrät myynnissä olleita asuntoja kultakin alueelta, eikä kohteita valikoitu kovin tarkan seulan läpi. Asuntosijoittaja pohtii laskelmiaan kuitenkin täysin asuntokohtaisesti ja paneutuu kuhunkin potentiaaliseen kohteeseen yksityiskohtia myöten. Voit siis löytää alueen keskimäärää paremman vuokratuoton tuottavia kohteita, kun poimit parhaat päältä. Tätä varten suosittelen tallentamaan hakuvahdin Etuovi.comiin, niin saat ilmoituksen sähköpostiisi, kun hakuehtojesi mukaisia asuntoja tulee myyntiin.
Voit tallentaa hakuvahdin, kun määrittelet ensin hakuehdot ja teet haun Etuovi.comissa. Voit siis määritellä, miltä alueelta, minkä kokoista ja minkä hintaista asuntoa etsit. Entä onko asunnon iällä väliä? Mikäli olet ostamassa hieman vanhempaa asuntoa, laske mukaan myös jonkinlainen remonttivara heti alusta alkaen. Vuokraovi.comin tuottolaskuri auttaa laskemaan vuokratuoton niin, että otat huomioon myös vuosittaiset korjauskulut.
Lue lisää ja asiantuntijoiden kommentit tänään maanantaina 10.2.2020 ilmestyvästä Kauppalehden artikkelista!
-Niina