Asuntokaupan kuntotarkastus – miten vastuu jakautuu?

Asuntokaupan vastuita ryhdytään usein pohtimaan vasta siinä tilanteessa, kun jonkinlaisen virheen katsotaan realisoituneen. Kuntotarkastaja on asiantuntija, jonka kanssa kaupan osapuolet voivat kartoittaa mahdollisia riskejä ja myös poistaa niitä. Avoimuus ja yhteistyö kaikkien osapuolten kesken tuottaa riskittömimmän asuntokaupan.

Myyjä vastaa laatuvirheistä ja antamiensa tietojen oikeellisuudesta

Jos halutaan välttyä yllätyksiltä, kannattaa kuntotarkastus olla tehtynä ja raportoituna jo ennen kohteen myyntiin laittamista. Tällöin tiedetään tarkemmin, mitä ollaan myymässä ja onko jotain rakenteellisia asioita, jotka pitäisi huomioida asunnon hinnassa. Tällöin kohteesta saatavat tarjouksetkin perustuvat todelliseen tilanteeseen. Lähtökohtaisesti kohteen myyjä vastaa laatuvirheistä ja annettujen tietojen oikeellisuudesta, myös välittäjän antamista tiedoista. Kuntotarkastuksen yhteydessä myyjä allekirjoituksellaan vakuuttaa antaneensa kaikki tiedot kohteen kunnosta kuntotarkastajalle ja muille kaupan osapuolille.

Omaa kotiaan myyvällä on viiden vuoden vastuu piilevistä kodin virheistä kaupan jälkeenkin – myyjän vastuu on siis suuri ja kestää kauan. Kun tilataan kuntotarkastaja, pyritään tätä myyjän vastuuta määrittelemään ja mahdollisesti rajaamaan asiantuntijan määrittämillä yksityiskohdilla.

Talon omistajan ja myyjän tulee ymmärtää, että viiden vuoden vastuu ei siirry kuntotarkastuksen myötä häneltä pois. Sen sijaan hän voi tarkastusraportin avulla ymmärtää, mikä hänen kohteensa tila on ja rajata vastuutaan kertomalla ostajalle kaikki tiedossaan olevat, kauppaan vaikututtavat seikat laajemmin kuin silmämääräisesti kukaan voisi tehdä. Ei kuitenkaan pidä pelätä vanhan tai huonokuntoisen kohteen myyntiä. Tällaisten kohteiden kanssa pitää vain olla avoin kertomaan kaikki tiedossa olevat virheet ja puutteet sekä kirjata ne mahdollisimman kattavasti kohteen kauppakirjaan.

Lue myös: Kaikki asuntokaupan kuntotarkastuksesta – tietopaketti tilaajalle

Ostajalla on selonottovelvollisuus

Esimerkki tyypillisestä reklamaatiotilanteesta asuntokaupassa: kuntotarkastaja on suositellut raportissa lisätutkimuksia piilovirheriskin minimoimiseksi, mutta isätutkimuksia ei ole kuitenkaan tehty, minkä jälkeen ostaja on löytänyt kohteesta vaurion. Myyjä ei ole tästä enää täysin vastuussa, sillä myös ostajalle syntyi lisätutkimussuosituksen jälkeisessä tilanteessa niin sanottu laajennettu selonottovelvollisuus. Kuntotarkastaja on pitänyt lisätutkimusta, esimerkiksi jonkin tietyn rakenteen avaamista perustellusti tärkeänä, mikä oli sivuutettu. Oli otettu tietoinen riski, joka sittemmin realisoitui esimerkiksi remontin aikana löytyneenä vauriona.

Vaikka kiinteistökaupassa myyjällä on viiden vuoden salaisten virheiden vastuu kaupan kohteeseen, ei tämä tarkoita, että ostaja voi toimia huolimattomasti tarkastaessaan kaupan kohdetta ja kuntoa. Mikäli riskirakenne on tiedossa ennen kaupantekoa, ei sen mahdollisesta vauriosta voi jälkeenpäin kovin herkästi reklamoida myyjälle. Tutkimattoman riskirakenteen kunnon riskin kantaa ostaja.

Lue myös: Riskirakenteet asuntokaupassa – tieto lisää turvaa

Kuntotarkastaja vastaa työnsä laadusta ja huolellisuudesta

Kuntotarkastaja ei ota kohteen kuntoa tai vauriohistoriaa vastuulleen, vaan kuntotarkastajan vastuu omasta työstään liittyy asiantuntemukseen ja huolellisuuteen. Hänen tehtävänsä on tarkentaa kohteesta olevia/saatavia tietoja asiantuntemuksellaan, jotta myyjä saa haluamaansa turvaa vastuunsa kantamiseksi. Kuntotarkastajan tehtävä on tarkastaa kohde Yhteisen toimintamallin (YTM) ohjeiden mukaan ja huolellisesti sekä kirjata havaintonsa puolueettomasti. Sanotaankin, että kuntotarkastaja on kohteen/kiinteistön puolueeton edustaja.

Kuluttajan tulee voida odotetusti olettaa, että kuntotarkastaja on ammattitaitoinen ja huolellinen. Hän löytää vauriot/riskit tai osaa epäillä niitä, vaikka kohde olisi pinnoiltaan täysin remontoitu eikä esimerkiksi myyjä antaisi tehdä uusiin pintoihin rakenneavauksia. Kuntotarkastajan tulee tuoda tarkastuksella esille kohteeseen liittyvät epävarmuustekijät.

Kuntotarkastajan työn laatu koostuu näistä asioista:

• Ammattitaito, koulutus ja kokemus
• Yhteisen toimintamallin (YTM) noudattaminen
• Huolellisuus ja havainnointikyky
• Selkeä viestintä (selkeästi laadittu raportti, riskit ja niiden merkitykset, ostajan kierros, tarkastuksen jälkeinen tuki)

Kuntotarkastaja ei siis vastaa asunnon vauriosta tai puutteesta, vaan niistä vahingoista, joita vaurion tai puutteen havaitsematta jättäminen on tilaajalle aiheuttanut. Kuntotarkastaja voi joutua vastuuseen omalla huolimattomuudellaan aiheuttamastaan vahingosta. Myös ilman perusteltua syytä tehty ja vääräksi osoittautuva jatkotoimenpidekehotus voi olla peruste vahingonkorvaukseen. Kuntotarkastaja ei siis voi vain varmuuden vuoksi suosittaa jatkotoimenpiteitä vaan jatkotoimenpiteille tulee olla perusteltu syy.